Принятие решения о разделе жилья (квартиры, частного дома), супруги, чаще всего, принимают при расторжении брака. Права на раздел жилья и получение своей доли в качестве денежной или имущественной компенсации супруги имеют в случае, если данная недвижимость была приобретена во время брака. Есть много нюансов, которые могут повлиять на размер доли каждого из супругов во время развода, поэтому заключение соглашения поможет устранить многие спорные вопросы. Такой документ предусматривает защиту интересов обоих супругов, например, когда происходит разделение приватизированного жилья между родственниками или раздел купленной квартиры.
Какие нюансы должны быть указаны в соглашении раздела жилья
Очень часто случается так, что даже самые любящие супруги после развода превращаются во врагов, отказываясь идти на уступки друг другу. Заключение соглашения позволит избежать спорных вопросов и оговорить все нюансы, которые будут решающими при справедливом разделе имущества.
В каких случаях будет необходимо соглашение такого типа:
- для мирного урегулирования при рассмотрении вопроса в суде. Если у пары есть дети, в любом случае бракоразводный процесс будет проводиться через суд. Наличие соглашения позволяет защитить интересы детей или нетрудоспособного супруга, особенно, если во время брака совместное имущество почти не покупалось. В таком документе прописываются условия, касающиеся все прав и обязанностей супругов.
- для разделения имущества без обращения в суд. Если один из супругов имел недвижимость и другие материальные ценности до вступления в брак, то в таком соглашении можно указать возможность получения доли от этого жилья вторым супругом. Можно также прописать возможность разделения долей в соответствии с размером вложенных в имущество средств. Без соглашения все имущество, которое было приобретено одним из супругов до вступления в брак, считается единоличной собственностью этой стороны и разделу не подлежит.
В соглашении можно указать право на получение доли в жилье, или же проживание на определенных условиях. В соответствии с Гражданским Кодексом РФ, допускается соглашение между сторонами в устной форме, но выполнение его возможно только в добровольном порядке.
Важно! Соглашение может быть составлено в произвольной форме, с учетом действующего законодательства Российской Федерации, заверено нотариусом и подписано обоими супругами. Если соглашение не будет заверено нотариально, оно не получит юридической силы. Нотариус при заверке должен проверить данные, подтверждающие личность сторон, а также документов на право собственности и пр.
Какую информацию необходимо включать в соглашение о разделе имущества при разводе
Чем подробнее будут описаны права и обязанности сторон в обоюдном соглашении, тем меньше вопросов возникнет в дальнейшем при решении имущественных и прочих вопросов при разводе.
Какие данные нужно внести в соглашение:
- Ф.И.О. сторон, данные их паспортов (адрес регистрации, дата рождения и пр.).
- номер и дату свидетельства о браке или расторжении брака.
- информация об имуществе, которое подлежит разделу. Указываются подробные данные правоустанавливающих документов на недвижимость, форма собственности, местонахождение и пр. Для другого имущества приводится его подробное описание, стоимость, условия раздела. Если квартира (или другое жилье) находится в долевой собственности, она уже не подлежит разделению. При описании жилья нужно указать его общую и жилую площадь, наличие тех или иных удобств, инфраструктуры.
- указания относительно долей каждого супруга на совместную или личную собственность.
- ответственность сторон за невыполнение условий данного соглашения, способ решения споров между сторонами.
- место и дата заключения и подписания соглашения.
Обратите внимание! Соглашение может считаться недействительным в случаях наличия оспариваемых условий, умышленного сокрытия другой сделки, или же когда вторая сторона является недееспособным или несовершеннолетним гражданином, а также заключение соглашения под давлением.
В результате приватизации , проводившейся в стране в ХХ веке, миллионы людей получили право собственности на свое жилье.
С учетом жилищного кризиса , бушующего в нашей стране с давних пор, большинство из хозяев вынуждено было оформлять свое жилье в долевую и совместную собственность .
Для этого необходимо составить соглашение об определении долей в квартире , образец которого вы найдете в данной статье.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам бесплатной консультации :
Различия между совместной и долевой собственностью
Совместная собственность — совместное владение гражданами общим имуществом.
Владеют им на равных условиях , имея абсолютно одинаковые привилегии и обязательства. Совместно оплачиваются расходы на содержание, коммунальные платежи и налоги.
Хорошим примером послужит квартира, находящаяся в обоих супругов .
Если она приобретена после заключения брака , то право собственности будет принадлежать не 50 на 50, как привыкли считать многие собственники, а на 100% и одному и второму собственнику, то есть каждый будет владеть квартирой полностью .
Все приобретенное после заключения брака имущество по умолчанию становится совместным.
Если только иные условия не оговорены официальным брачным контрактом , либо заверенным нотариусом договором долевой собственности .
Долевая собственность — индивидуальное владение частью общего имущества.
В этом случае совладельцев может быть много и они не обязаны быть родственниками. Размер долей также может быть разным у всех.
Самый распространенный вариант — это обычная семья, живущая в квартире и поделившая право собственности между всеми ее членами – родителями и детьми.
В такой ситуации коммунальные платежи приходят целиком на все жилое помещение , а вот налоги каждый будет платить за себя .
Доля в большинстве таких случаев не определена конкретным помещением и продаваться посторонним людям не может . Ее могут выкупить родственники, проживающие в этой же квартире.
Также можно получить за нее денежное вознаграждение , эквивалентное стоимости доли при продаже. Этот вариант при желании можно перевести во второй – выделенную долю.
Примером выделенной доли с конкретными метрами и привязкой к определенному помещению может послужить многокомнатная квартира (коммуналка – до сих пор очень распространенное явление в России), в которой у каждой комнаты имеется свой хозяин .
Метраж комнат разный, а соответственно и размер доли . Коммунальные услуги и налоги, при таком виде собственности, каждый платит сам за себя и только за свои метры.
Выделенную долю можно дарить , либо продавать без согласования со всеми остальными собственниками . Однако, при продаже у других «хозяев» будет привилегия в качестве права выкупа доли в первоочередном порядке .
После отказа всех собственников от покупки можно предложить сделку сторонним лицам .
Что такое понятие доли в квартире, читайте в нашей .
Раздел и выделение доли
В каких случаях это требуется?
Ситуации, требующие раздела, подчас самые банальные:
- Наличие вредных привычек у одного из собственников, мешающих нормально жить остальным владельцам;
- Собственники – чужие люди и/или плохо ладят на общей территории;
- Желание иметь отдельное жилье и распоряжаться им самостоятельно;
- Получение материальной выгоды – продажа, или получение денежной компенсации за свою долю;
- Брачный контракт – в том случае, если супруги изначально желают иметь раздельное имущество.
Любой собственник, владеющий частью недвижимого общего имущества, обладает полным правом на выделение причитающейся ему доли .
Как происходит расчет?
Расчет размеров долей между собственниками производится стандартно:
Во всех этих случаях нет законодательно определенных стандартов, поэтому учитываются минимальные нормы квадратных метров для проживания 1 человека , установленные законами РФ.
Порядок выделения
Разделить квартиру на доли можно будет при любой форме собственности . Совместное владение допускает выделить часть жилого помещения для каждого из совладельцев .
Также, наличие такой долевой собственности разрешает перераспределять существующие доли и/или выделять новые .
Вариантов решения разделения собственности два:
- Доля выделяется по взаимному согласию всех собственников. Для этого составляется специальное соглашение;
- Если согласия добиться невозможно – раздел производится принудительно , через обращение в судебные инстанции.
В натуре
В результате выдела доли в натуре объект делится на отдельные, полностью самостоятельные единицы .
В итоге собственник получает изолированное от всех прочих собственников жилое помещение, с отдельным входом, ванной, туалетом и кухней.
Иначе говоря, получается полноценная самостоятельная квартира, находящаяся во владении только у одного хозяина .
Получить право на распоряжение своей площадью собственник может в любой момент . При этом время, которое прошло со дня его вступления в собственность, никакой роли не играет.
При выделении доли желательно серьезно подойти к вопросу возможности раздела имущества подобным способом.
Надо понимать, что например, разделить на 2 — 3 доли однокомнатную «хрущевку» будет весьма проблематично . О добавлении дополнительного санузла с кухней речи вообще быть не может.
Через суд
В некоторых случаях перевод собственности из совместной в долевую возможен только в принудительном судебном порядке .
Одна из таких ситуаций – невозможность мирным путем определить размеры своих долей между собственниками.
Для решения этого вопроса судом подсчитывается размер личных вложений , затраченных на покупку и содержание недвижимости каждого из собственников.
В расчет берутся только те расходы, которые можно подтвердить документально.
В отдельных случаях, когда раздел жилья невозможен в силу его конструктивных особенностей, суд назначает выплату денежной компенсации в размере стоимости доли истца .
Второй собственник, при полном погашении обязательств и оплате всей суммы компенсации, становится полным владельцем всего жилья . В такой ситуации, согласие собственника на подобный раздел имущества не потребуется.
Соглашение о выделении долей в квартире
Суть и значение документа
Соглашение — это документ, переводящий в долевое владение совместную, либо личную собственность.
Заполняется договор в простой форме, подписывается всеми имеющимися собственниками и заверяется нотариусом.
Готовое соглашение отдается на регистрацию в Росреестр , поскольку меняются размеры и количество долей, находящихся в личной собственности каждого владельца.
Суть данного соглашения – равноценно наделить правами на общее жилье всех членов семьи, включая детей, если таковые имеются, с указанием доли, принадлежащей каждому.
СКАЧАТЬ ОБРАЗЕЦ
Образец соглашения об определении долей в квартире Вы можете скачать .
Как оформляется?
Требования к данному соглашению имеют ряд условий, при несоблюдении которых, документ будет считаться недействительным:
- Реквизиты, паспортные данные и другие сведения об участниках сделки должны быть максимально подробными ;
- Точно определенный предмет соглашения : точный адрес, технические данные (общая площадь, жилая площадь и т. д.);
- Четко прописанные доли для каждого собственника : кому и сколько;
- Подробные данные о правоустанавливающих , которые могут подтвердить право собственности: договора на покупку жилья, или свидетельство о наследовании дома/квартиры;
- Приватизационный сертификат на право собственности.
Кроме прочего, в соглашении прописываются дополнительные условия:
- порядок эксплуатации имущества , оформляющегося в долевую собственность;
- односторонний запрет на отказ от выполнения всех обязательств;
- отсутствие всяческих обременений на недвижимость ;
- отсутствие каких-либо материальных претензий к другим собственникам;
- порядок внесения возникающих дополнений и изменений в соглашение;
- временные ограничения сроков , для регистрации дополнений и изменений.
А если по материнскому капиталу?
Обязанностью родителей является выделение всем своим детям определенной доли в жилом помещении, приобретенном при помощи либо на средства материнского капитала.
Это прописано в пункте №4, ст.10 Закона №256-ФЗ «О поддержке государством семей, воспитывающих несовершеннолетних детей».
Размер доли для каждого из собственников будет определяться добровольным соглашением в письменной форме . Собственностью должны наделяться не только дети , но и второй супруг , не успевший стать собственником.
В случае, если собственность является совместной (не долевой) и приобреталась она на средства материнского капитала, соглашению о перераспределении долей и их размеров будет предшествовать предварительный раздел между супругами совместного имущества .
Иными словами квартира сначала поделится между мужем и женой . И только после такого раздела, родители смогут передать часть своего права на недвижимость детям .
В ситуации, когда собственник жилья один и это кто-то из супругов – соглашение, помимо детских долей, может включать в себя долю второго супруга (если не оформлено ранее).
Образец соглашения об определении долей в квартире по материнскому капиталу: скачать бланк .
Возможные сложности
В реальности, при разделении, зачастую возникают следующие проблемы:
- квартира до сих пор находится в обременении (ипотечный кредит);
- отсутствие права собственности на жилье (квартира не приватизирована, отсутствуют документы, подтверждающие собственность);
- квартира официально признана нежилой , не введена в эксплуатацию (стройка, капремонт), признана ветхим жильем.
О том, как выбрать комфортную квартиру для покупки и на что стоит обратить внимание, узнайте из .
Одним из вариантов разделить квартиру между супругами при разводе является соглашение. Это добровольный способ, выгодно отличающийся от судебного разбирательства как стоимостью, так и простотой.
Как правильно составить соглашение о разделе квартиры
При разводе супруги обязаны так или иначе разделить совместно нажитое имущество. В теории, это можно сделать по простой договоренности, без закрепления официально, однако такой подход открывает возможность в дальнейшем через суд потребовать большего от бывшей второй половины, на что далеко не все готовы пойти. В то же время, если отношения даже при разводе сохраняются достаточно ровными, чтобы можно было договариваться, лучшим вариантом будет составить соглашение. Следует учитывать, что это касается раздела имущества стоимостью более 10 тысяч рублей, что в нашей ситуации не актуально, так как квартира явно будет стоить дороже.
Соглашение, согласно п.2 ст.38 СК РФ, обязано быть заверено нотариально. В противном случае оно не имеет силы и легко может быть оспорено. Данный документ нужно предоставлять нотариусу в трех экземплярах, по одному на каждого члена бывшей семьи (мужа и жену) и еще один – нотариусу.
Многие нотариусы отказываются принимать заранее составленные соглашения и предоставляют собственные бланки для заполнения.
В любом случае, самым первым этапом будет не составление, а именно переговоры с бывшим супругом на предмет раздела квартиры и иного имущества. Рекомендуется заранее обсудить все возможные нюансы и только когда ни у одной из сторон не останется вопросов: приступить к составлению документа.
При заключении соглашения о разделе квартиры, чтобы не обращаться к нотариусу дважды, можно в этот же документ включить информацию и о других объектах, которые будут подлежать разделу.
Инструкция по заполнению
Теперь рассмотрим детальнее, как именно нужно заполнять данный документ, что нужно указывать и в каком виде.
Шапка
Она же – преамбула. Расположена в верхней части соглашения. В ней указывается дата и место составления документа, а также вписываются данные супругов, составляющих этот документ.
Пример : г.Воронеж, 31.01.2018г. Петров Петр Петрович, 11.11.1991 г.р., паспорт, серия 2017 №8888889, выдан Петровским МВД петровского района г.Воронежа 11.11.2017г., зарегистрированный по адресу: г.Воронеж, ул.Петровская, д.11, кв.11, именуемый далее «Супруг 1» и Петрова Наталья Петровна, 22.12.1992 г.р., паспорт, серия 2017 №9999998, выдан Петровским МВД петровского района г.Воронежа 22.12.2017г., зарегистрированная по адресу: г.Воронеж, ул.Петровская, д.11, кв.11, именуемый далее «Супруг 2», а совместно именуемые «Супруги», заключили данное Соглашение о следующем:
Предмет соглашения
Дальнейший текст документа должен содержать информацию о текущем статусе супругов (в браке или развелись, а также данные о том имуществе, которое планируется делить. В данном случае следует описывать квартиру.
Пример : 21.12.2016 года между Супругами заключен брак, о чем в Петровском ЗАГСе №789987 была сделана запись №564231. На дату заключения данного Соглашения брак между Супругами не расторгнут. За время брака, Супругами была приобретена квартира, являющаяся их общей собственностью. Владельцем является Петров П.А. на основании свидетельства о праве собственности №654321 от 10.12.2017.
Принципы и порядок раздела квартиры и иного имущества
Уточняется, каким именно образом будет производиться . Супруги вправе самостоятельно выбрать подходящий им вариант, главное, чтобы обе стороны были с ним согласны.
Пример : Стороны при помощи данного соглашения разделяют квартиру следующим образом: Каждый из Супругов получает по 50% от квартиры.
Условия передачи квартиры
Это не обязательный пункт, который можно и не вписывать. В любом случае, в нем следует указать, в каком порядке производится разделение имущества между супругами.
Пример : С целью исполнения условий Соглашения, Супруг 1 обязан в течение трех дней с даты заключения Соглашения передать Супругу 2 положенную ему долю в квартире. Для этого Супруг 1 должен в указанный срок явиться в структурное подразделение Росреестра с правоустанавливающими документами, и осуществить действия для перехода права собственности на 50% от квартиры в пользу Супруга 2.
Определение личного имущества
Тут указывается, какое имущество признается обоими супругами личным и не подлежит разделу. В случае с квартирой это не очень актуально, но если планируется делить попутно и технику, установленную в жилище, то можно сразу определить, кому переходит, к примеру, телевизор, а кому – ноутбук.
Пример : Супруги определили, что данное имущество является личным каждого из них, и не подлежит разделу: Супруг 1 оставляет за собой право собственности на … Супруг 2 оставляет за собой право собственности на …
При каких условиях документ вступает в силу
Еще один не обязательный пункт, который позволяет задать определенные условия, при котором документ обретает силу. Например, можно указать, что соглашение вступает в силу только после развода (при составлении документа еще до развода).
Заключение
Тут указывается, сколько экземпляров документа составлено, как будут решаться возможные споры и при каких условиях вносятся изменения. В самом конце нужно проставить подписи супругов.
Образец соглашения о разделе квартиры между супругами
Предлагаем вашему вниманию образец подобного соглашения и возможность скачать документ, заполнив его самостоятельно.
Пример : Если брак заключен с иностранным гражданином, он может предоставить свой зарубежный паспорт с приложенным нотариально заверенным переводом.
Расценки нотариуса
За свои услуги нотариус потребует порядка 3-4 тысяч рублей. Цена может варьироваться в зависимости от выбранной конторы и региона проживания. При этом не играет роли, будет ли заключаться соглашение супругами на месте или самостоятельно (в первом случае плата берется за бланк, образец и контроль заполнения, во втором – за проверку).
Кроме того, дополнительно оплатить придется государственную пошлину в размере 0,5% от стоимости разделяемой квартиры (ст.333.24 НК РФ). Сумма платежа не может быть меньше 300 рублей и не может превышать 20 000,00 рублей.
Когда заключать соглашение
Соглашение может быть заключено как в браке, так и во время развода или даже после него. У каждого из вариантов есть свои особенности:
- В браке: придется регулярно обновлять документ (и оплачивать услуги нотариуса) при приобретении нового имущества или повышении стоимости квартиры. В противном случае, при разводе, раздел будет производиться согласно уже существующему соглашению. С другой стороны, подготовить все заранее – неплохая идея, если супруги еще могут договориться друг с другом и в ближайшем будущем планируют разводиться.
- При расторжении брака: частый вариант и во многих случаях удобный. Супруги уже не будут обзаводиться новой совместной собственностью и могут сразу сделать все необходимые действия для раздела имущества.
- После расторжения брака: актуальный вариант для тех ситуаций, когда были достигнуты словесные договоренности, которые хочется узаконить. Из минусов стоит отметить тот факт, что одна из сторон может отказаться заключать такое соглашение, довольствуясь уже полученным имуществом/долей в квартире.
При составлении соглашения после развода нужно учитывать трехлетний срок исковой давности. Если после развода прошло более трех лет, документ не будет иметь силы.
Где заверять соглашение
В случае с недвижимостью, соглашения обычно заверяются нотариусом по месту расположения разделяемого объекта или же по месту регистрации супругов. Тем не менее это не обязательное правило и в теории, можно выбрать любую приглянувшуюся нотариальную контору.
Особенности составления соглашения при наличии ипотеки
Если квартира, которую планируется разделить, приобреталась в ипотеку, до развода и раздела рекомендуется согласовывать эти моменты с представителем банка. У финансовой организации могут быть собственные пожелания, которые не стоит игнорировать. В противном случае банк имеет право потребовать преждевременного погашения долга, что не всегда удобно и доступно чисто в финансовом плане.
Возможные ошибки при составлении соглашения
Соглашение о разделе квартиры может быть признано недействительным при допущении следующих ошибок:
- Документ не зарегистрирован в реестре.
- Нет каких-либо страниц.
- При составлении использовались нечеткие формулировки, не дающие возможности понять, кому, что и в каком объеме отходит.
- По условиям соглашения, один из супругов получает значительно больше, чем второй.
- Соглашение составляло недееспособное лицо (включая сюда ограниченную дееспособность).
- Документ составлялся под давлением (угрозы, насилие или шантаж).
Соглашение о разделе квартиры – самый простой вариант поделить недвижимость при разводе. Но чтобы исключить возможные проблемы, оговорки или другие элементы, из-за которых документ может быть признан недействительным, рекомендуется предварительно проконсультироваться с нашими юристами (это бесплатно). Мы также предлагаем свои услуги как в плане заполнения документа, так и в плане работы с нотариусом или представления интересов клиента в суде, если до этого дойдет.
Полезная информация по теме
Соглашение о разделе квартиры заключается между супругами в том случае, если между ними достигнута договорённость о том, в каких долях её делить. По общему правилу квартира делится в равных долях, но супруги могут отступить от данной общей нормы по своему желанию.Однако, в случае заключения оглашения о разделе квартиры, обязательным будет являться то обстоятельство, чтобы каждому из супругов досталась хотя бы какая-то часть данной квартиры, иначе это не будет считаться разделом квартиры.
Соглашение на раздел квартиры будет являться основанием для перехода права собственности в том случае, если в момент брака квартира была зарегистрирована на одного из супругов.
Компания «Зальцман и партнёры» оказывает юридические услуги по составлению соглашения о разделе квартиры, также возможно в последующем оказание представительских услуг при регистрации перехода права собственности..
Соглашение о разделе квартиры (образец)
Город Санкт-Петербург Ленинградской области
Второе февраля две тысячи тринадцатый год
Гражданин ШмаковЕвгений Леонидович , 31декабря 1989 года рождения, пол: мужской , уроженец города ПолесьеСамарской области , паспорт: серия 52 09 номер 803264 , выдан УВД г. Полесье Самарской области 21 ноября 2008г. , код подразделения: 321-004 , проживающийв Санкт-Петербург Ленинградской области, ул. Шелестова, д. 12А кв. 34 , с одной стороны, и гражданка ШмаковаВиктория Романовна , 15 июня 1991 года рождения , пол: женский , уроженка города БрянскБрянской области , паспорт: серия 49 76 номер 310760 , выдан Брянским УВД Брянской области 21июля 2005г. , код подразделения: 876-345 , проживающая в г. Санкт-Петербург Ленинградской области, ул. Бронная, д. 510 кв. 65Б , с другой стороны, состоящие в браке, зарегистрированном «21» декабря 2012 года Органами ЗАГСаОктябрьского района города Санкт-Петербург Ленинградской области (актовая запись №8765-34 от «21» декабря 2012 года ), именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:
1. В браке Сторонами было нажито следующее имущество: трёхкомнатная квартира общей площадью 68,5 (шестьдесят восемь целых пять десятых) кв. м, расположенная на пятом этаже двенадцатиэтажного дома по адресу: Ленинградская область г. Санкт-Петербург, ул. Гребенщикова, дом 17, квартира 43 (свидетельство о праве собственности № АВ 23 345679 от «25» декабря 2012 г. ).
2. Стороны договариваются по взаимному согласию разделить указанную квартиру следующим образом:
Супруге Шмаковой Виктории Романовне исупругу Шмакову Евгению Леонидовичу принадлежит по ½ доли в праве общей долевой собственности на указанную выше квартиру.
Они являются единственными собственниками этого имущества.
3. На моментподписания настоящего Соглашения указанное имущество не заложено, под арестом, спором не состоит,какими-либо обязательствами не обременено.
4. Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами.
5. То, что не урегулировано настоящим Соглашением, Стороны договариваются руководствоваться действующим законодательством РФ.
9. Настоящее Соглашение заключено в двух подлинных экземплярах, обладающих равной юридическую силу, по одному для каждой из сторон.
ПОДПИСИ СТОРОН:
ПОДПИСЬ (Шмаков Евгений Леонидович )
ПОДПИСЬ (Шмакова Виктория Романовна )
Здесь представлен на обозрение лишь образец соглашения о разделе квартиры. Это стандартный, самый простой вариант соглашения. На практике соглашения о разделе квартиры занимают не одну страницу, потому что стороны пытаются предусмотреть все возможные нюансы, чтобы предотвратить возможные в дальнейшем споры. При составлении соглашения на раздел квартиры достаточно небольшой ошибки, чтобы в дальнейшем попасть на штрафные санкции в виде неустойки или вообще остаться без жилья
Квартира, приобретенная в браке, является общей собственностью супругов, даже если владельцем зарегистрирован один из них и иной статус владения не определен брачным договором. При разводе супруги могут разделить реальные или идеальные доли в общем жилище. Они могут совершить раздел квартиры в договорном или судебном порядке.
Особенности раздела квартиры на доли при различных условиях
Деление жилища на доли зависит от разных факторов:
- возможности выделить реальные или идеальные доли;
- обоюдного согласия или спора;
- ипотеки или другого залогового займа;
- использования МСК;
- проживания в неприватизированной квартире.
Чаще всего доли являются идеальными, т. к. в натуральном виде выделить их сложно. Владельцы больших апартаментов или коттеджа могут подать заявление с просьбой о разделении жилья на два самостоятельных объекта и получить разрешение государственных органов. В иных случаях жилище признается неделимым. Им можно владеть совместно либо продать и разделить деньги. Если в жилище несколько комнат, возможно закрепление долей за владельцами с их учетом.
Приватизированная квартира
Если собственник приватизированной квартиры вступил в брак и прописал мужа/жену, то его статус владельца не меняется (подробнее в статье: ). Однако суд может принять решение о праве второго супруга проживать какое-то время (иногда до конца жизни) в этой квартире после развода.
У супругов, приватизировавших квартиру во время брака, одинаковые права на нее. Участвующие в приватизации члены семьи тоже будут иметь доли. При добровольном отказе от доли в приватизированной квартире бывший супруг может проживать в ней и быть прописанным, если у него нет другого жилья. Суд определит срок допустимого проживания.
Неприватизированная квартира
Для неприватизированных квартир единственный вариант раздела - это размен на меньшие квартиры с таким же статусом. Иногда жильцы поступают так – прописывают покупателя, а получив от него денежное вознаграждение выписываются. Новый жилец переоформляет договор социального найма на себя.
Если бывший муж/жена долгое время не проживает в квартире и не выписывается, то можно попытаться сделать это принудительно через суд. Судья рассмотрит причины длительного отсутствия ответчика, факт его неучастия в расходах на содержание квартиры, проживание в приобретенном жилье, в т. ч. с новой семьей.
Другим вариантом раздела неприватизированной квартиры является ее приватизация. В этом случае можно сразу оформить долевое владение без заключения нотариально удостоверенного договора о долях.
Квартира, купленная за материнский капитал
Жилье, купленное с использованием материнского (семейного) капитала, оформляется долями между членами семьи. Согласно закону №256-ФЗ, доля жилища, приобретенная на средства МСК, не относится к совместно нажитому супругами имуществу и не подлежит разделу при разводе.
Она делится между родителями и детьми в равных долях. Если в семье родятся другие дети, доли будут перераспределены с учетом их интересов.
Часть жилища, оплаченная средствами родителей, делится между ними в равных долях (если не доказан судом преобладающий вклад одного из супругов). По совокупности затраченных средств доли родителей обычно оказываются большими по размеру.
При долевом владении жилищем доли закрепляются за каждым членом семьи в правоустанавливающих документах и Росреестре. В случае развода каждый родитель сохраняет право на свою долю.
Ипотечная квартира
Согласно Федеральному закону №102-ФЗ, квартира, приобретенная супругами с помощью ипотечного кредитования, считается совместно нажитой и при разводе делится в равных долях. До момента погашения долга по кредиту квартира находится в залоге (ипотеке) у банка. Если в результате развода возникнут проблемы с выплатой кредита, банк после реализации квартиры и погашения долга выплатит супругам разницу в равных долях. Если жилище приобретено за счет ипотечного кредита и материнского капитала, то после погашения кредитного долга в нем нужно сделать выдел долей детям.
Образцы соглашений
Если супруги сумели мирно договориться об определении долей, им следует составить простой договор в письменной или печатной форме. Он подписывается собственниками и заверяется нотариально. С 2016 года все виды договоров по отчуждению долей в недвижимости подлежат нотариальному удостоверению. Далее договор регистрируется в Росреестре, т. к. изменяется статус владения. Нотариус составит текст документа по установленному образцу. Мировой договор может быть достигнут при условии, что не было раздела квартиры через суд.
Об определении долей в квартире между супругами
После удостоверения договора об определении долей нотариусом и регистрации его в Росреестре жилище остается общим, но статус владения изменится. В ЕГРН будет зафиксировано, что у каждого супруга имеется определенная доля в жилище.
Доли могут быть равными (по 1/2) и неравными. Если при покупке жилища были потрачены личные добрачные накопления одного из супругов либо один из них больше работал и скопил средства на покупку жилья (получил их в подарок), а также на его ремонт и улучшение, ему может быть выделена большая доля. Размер долей определяется в мировом договоре или в судебном порядке.
После регистрации договора о разделе имущества каждый собственник доли приобретает право продать или подарить ее третьим лицам. Предварительно он обязан уведомить владельца второй доли об условиях сделки, т. к. тот имеет первоочередное право покупки или мена.
О выделении долей в квартире между супругами и детьми
Владение жилищем всеми членами семьи, включая детей, наступает в результате приватизации либо использования МСК при его приобретении (строительстве). Выделение детских долей необходимо оформить после уплаты долга по ипотечному кредиту и снятия обременения с жилища (рекомендуем прочитать: ). Если МСК использовался для строительства частного дома или инвестирования в долевое строительство, то выделение долей оформляется после ввода объекта в эксплуатацию.
Закон предоставляет родителям право определять размер идеальных долей для детей (например, 1/5, 1/10 и т. п.). Пример расчета: квартира куплена за 1,5 млн. руб. для семьи с двумя детьми, доля МСК - 453 тыс. руб. (примерно 1/3 стоимости жилья). В этом случае доля каждого ребенка составляет 1/12 (1/3:4)
Об определении долей в квартире, находящейся в общей совместной собственности
Стандартный договор об определении долей должен содержать следующую информацию:
- паспортные данные супругов;
- адрес жилищного объекта;
- предмет договора – выделение долей, их размеры;
- ссылки на правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности);
- пункт об отсутствии материальных претензий;
- порядок пользования имуществом, оставшимся в общей долевой собственности;
- отсутствие обременения на жилище.
Изменения в договор после подписания вносят лишь по соглашению сторон. Если есть возможность выделить доли в натуре, это также следует закрепить в нотариально заверенном мировом договоре.
